SEO für Immobilienmakler: Von Eigentümern gefunden werden

Titelbild: KI-generiert

Zwei Geschwister haben das Haus ihrer Mutter geerbt und wollen es verkaufen. Sie wohnen weit weg und kennen den Markt vor Ort nicht. Also suchen sie nach „geerbtes Haus verkaufen“, nach „Immobilienmakler“ und dem Namen des Ortes und lesen Bewertungen. Welchem Büro sie den Auftrag geben, hängt auch davon ab, wer ihre Fragen schon vor dem ersten Anruf beantwortet. SEO für Immobilienmakler heißt deshalb vor allem: von Eigentümern gefunden werden, nicht nur von Käufern.

Das Beispiel ist frei erfunden. Wir zeigen, warum die eigene Website bei der Objektsuche selten gegen Portale gewinnt, wie Eigentümer nach einem Makler suchen, welche Seiten aus einem Besuch einen Auftrag machen, was für Google-Profil und Bewertungen gilt und welche Pflichtangaben online zu beachten sind. Wie Ihr Büro in KI-Antworten vorkommt, behandeln wir auf einer eigenen Seite. Stand: 4. Oktober 2026.

Wen soll Ihre Website erreichen: Käufer oder Eigentümer?

Vor allem Eigentümer, denn Objekte finden Käufer und Mieter meist auf Portalen, und ohne Aufträge gibt es nichts zu vermitteln. Das verschiebt die Aufgabe der Website grundlegend.

Die Reichweite der Portale ist groß. ImmoScout24 kam 2025 nach eigenen Angaben im Schnitt auf 582.462 aktive Inserate in Deutschland und auf 14,9 Millionen monatliche Nutzer der Website, dazu 4,2 Millionen in der App. Die monatlichen Sessions sanken im selben Jahr von 102,8 auf 98,8 Millionen (Quelle: Scout24 SE, Jahresabschluss 2025). Gemessen hat das Unternehmen selbst, die App-Nutzer bezeichnet es nur als Näherung.

Diese Reichweite hat einen Preis. Im Profisegment setzte ImmoScout24 im Schnitt 1.096 Euro pro gewerblichem Kunden und Monat um, bei durchschnittlich 26.027 Kunden einschließlich Österreich (Quelle: Scout24 SE, Jahresabschluss 2025 und Ergebnismitteilung 2025). Das ist ein Durchschnitt über alle Profikunden und kein Listenpreis. Er zeigt aber, was Sichtbarkeit auf fremden Plattformen kostet und warum sich eine Website lohnt, die Ihnen gehört.

Die Beispiele sind ausgedacht und keine gemessenen Suchvolumen. Gegen Portale bei der Objektsuche anzutreten, ist für ein Maklerbüro selten ein realistisches Ziel. Bei den Suchen der Eigentümer sieht das anders aus.

Wie suchen Eigentümer nach einem Makler?

Aus einem Anlass, mit Ortsbezug und meist nach einer ersten Recherche zu Wert und Ablauf. Kaum jemand verkauft ohne Grund, und der Grund prägt die Fragen.

• Erbschaft: Was ist das Haus wert, wie verkauft eine Erbengemeinschaft, wer kümmert sich vor Ort?

• Trennung: Wie läuft ein Verkauf, wenn beide Eigentümer zustimmen müssen?

• Umzug oder Verkleinerung im Alter: Wie lange dauert ein Verkauf, kann man noch eine Weile wohnen bleiben?

• Vermietete Wohnung: Lässt sie sich verkaufen, und was bedeutet das für die Mieter?

• Provision: Wer zahlt was, und was steht im Maklervertrag?

Der Wettbewerb ist dicht. 2024 gab es in Deutschland 28.460 Unternehmen in der Vermittlung von Immobilien für Dritte mit zusammen 84.492 tätigen Personen, im Schnitt drei Personen je Unternehmen (Quelle: Eurostat, Strukturelle Unternehmensstatistik, 2026; Berichtsjahr 2024). Bei „Makler“ plus Großstadt konkurrieren Sie mit vielen Büros, großen Netzwerken und den Portalen selbst.

Tragfähiger ist die engere Kombination aus Ort, Objektart und Anlass. „Makler Mehrfamilienhaus Köln-Nippes“ oder „Erbimmobilie verkaufen Bonn“ suchen weniger Menschen, aber fast nur solche mit konkretem Vorhaben. Für solche Begriffe kann auch ein Büro mit zwei Maklern sichtbar werden, wenn es seinen Markt wirklich kennt und das zeigt.

Ein einziger Verkaufsauftrag ist oft viel wert. SEO rechnet sich für ein Maklerbüro deshalb selten über die Zahl der Besucher, sondern über wenige Eigentümer, die anrufen, weil sie sich verstanden fühlen.

Welche Seiten bringen Eigentümer zum Anruf?

Seiten, die Marktkenntnis belegen, den Ablauf erklären und zeigen, wer den Verkauf betreut. Diese Bausteine machen den Unterschied:

• Seiten zu Stadtteilen und Orten, die echtes Wissen zeigen: Lage, typische Objekte, Besonderheiten. Seiten, auf denen nur der Ortsname wechselt, helfen weder Eigentümern noch Google.

• Seiten zu Anlässen wie Erbschaft oder Trennung, sachlich und mit klarem Hinweis, wo Steuerberater, Notar oder Anwalt gefragt sind.

• Eine Erklärung, wie eine Werteinschätzung entsteht. Wer einen Online-Rechner anbietet, sollte offen sagen, wie grob dessen Ergebnis ist.

• Personen statt Floskeln: wer berät, seit wann, mit welchem Schwerpunkt. Mitgliedschaften gehören dazu. Der Immobilienverband IVD etwa nimmt nach eigener Angabe erst nach einer Sach- und Fachkundeprüfung auf und vereint rund 6.200 Mitgliedsunternehmen (Quelle: IVD, 2026).

• Referenzen, also verkaufte Objekte und Stimmen von Eigentümern, nur mit deren Einverständnis.

Diese Seiten bringen wenig eigenen Suchverkehr. Sie entscheiden aber, ob ein Eigentümer anruft oder das nächste Büro vergleicht. Wer nur Objektseiten pflegt, baut eine Website für Käufer und wundert sich über fehlende Aufträge.

Objektseiten brauchen trotzdem Sorgfalt. Exposés nur als PDF, Seiten zu längst verkauften Objekten, die noch als verfügbar erscheinen, und Angaben, die vom Portalinserat abweichen, schaden dem Vertrauen. Was nach einem Verkauf mit einer Objektseite passiert, sollte eine feste Regel sein, keine Zufallsentscheidung.

Was gilt für Google-Profil und Bewertungen bei Maklern?

Ihr Büro und Sie als Makler dürfen ein Profil haben, einzelne Objekte nicht. Die Grundlagen der lokalen Suche beschreibt unsere Seite zur Local SEO Agentur, hier geht es um die Regeln für Ihre Branche.

Google zählt Immobilienmakler zu den „unabhängigen Fachkräften“, die ein eigenes Profil führen dürfen, wenn sie Kundenkontakt haben und am Standort erreichbar sind. Mehrere Profile für verschiedene Fachgebiete sind nicht erlaubt, getrennte Profile etwa für Verkauf und Vermietung sind deshalb keine gute Idee. Arbeiten mehrere Makler an einem Standort, sollte das Büro ein eigenes Profil haben (Quelle: Google-Richtlinien für Unternehmensprofile, 2026).

Für Objekte gibt es kein Profil. Zu vermietende oder zu verkaufende Immobilien, Musterhäuser und leer stehende Wohnungen schließt Google ausdrücklich aus. Verkaufsbüros dagegen können bestätigt werden (Quelle: Google-Hilfe zum Unternehmensprofil, 2026). Für einen Bauträger mit Verkaufsbüro am Projekt ist das eine echte Option.

Bewertungen erbitten Sie, kaufen dürfen Sie sie nicht. Google untersagt Anreize wie Rabatte oder kostenlose Leistungen, das Verhindern negativer Rezensionen und das gezielte Ansprechen nur zufriedener Kunden (Quelle: Google-Richtlinie für Beiträge auf Maps, 2026). Ein Nachlass auf die Provision gegen eine Bewertung fällt genau darunter. Gefälschte Bewertungen zu beauftragen ist nach dem UWG, Anhang Nr. 23c stets unzulässig.

Ein guter Zeitpunkt für die Bitte ist die Übergabe, und zwar bei Verkäufern wie Käufern, zufrieden oder nicht. Bewertungen, in denen Eigentümer Objekt und Ablauf beschreiben, sagen anderen Eigentümern mehr als ein kurzes Lob. Zeigen Sie Bewertungen auf der eigenen Website, müssen Sie angeben, ob und wie Sie ihre Echtheit prüfen (§ 5b Abs. 3 UWG).

Welche Pflichtangaben gelten für Website und Anzeigen?

Drei Regeln betreffen Makler online besonders: Angaben zur Aufsichtsbehörde im Impressum, Energieausweisdaten in Anzeigen und die Angaben für Wohnungsvermittler.

Das Gesetz zum Energieausweis heißt inzwischen anders. Das frühere Gebäudeenergiegesetz wurde im Juli 2026 geändert und in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt, die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026 (Quelle: Bundesbauministerium, 2026). Die Pflichtangaben stehen weiter in § 87. Die Pflicht trifft den Makler, wenn er die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet. Prüfen Sie Objektseiten auf Ihrer Website deshalb genauso wie Ihre Portalinserate. Die fünf Angaben im Einzelnen listet unser Leitfaden GEO für Immobilien auf.

Eine Pflicht ist dagegen entfallen. Die gesetzliche Weiterbildungspflicht gilt nach dem aktuellen Wortlaut von § 34c Abs. 2a GewO nur noch für Wohnimmobilienverwalter. Für Immobilienmakler ist sie am 24. Juli 2026 entfallen (Quelle: IVD, 2026). Steht auf Ihrer Über-uns-Seite noch, Sie seien gesetzlich zur Weiterbildung verpflichtet, ist das überholt. Freiwillige Fortbildungen können Sie selbstverständlich nennen.

Dies ist keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist der aktuelle Wortlaut der genannten Vorschriften, im Zweifel klären Sie Einzelfragen mit der zuständigen Erlaubnisbehörde oder einem Anwalt.

Woran erkennen Sie, dass Ihre Website Aufträge verschenkt?

An einer Website, die nur Objekte zeigt, an austauschbaren Texten und an Angaben, die zwischen Website, Portal und Profil abweichen. Diese Muster sind typisch:

• Die Startseite ist ein Objektschaufenster. Für Eigentümer gibt es nur einen Satz und ein Formular.

• Texte wie „Ihr kompetenter Partner rund um die Immobilie“, die keine einzige Frage beantworten.

• Keine Seite für Ihren Kernmarkt: weder zu Stadtteilen noch zu Objektarten, auf die Sie spezialisiert sind.

• Ratgeber, die noch vom „GEG“ oder von der Weiterbildungspflicht sprechen.

• Widersprüche: andere Öffnungszeiten im Profil als auf der Website, Energiewerte, die vom Portal abweichen.

Dieselbe Arbeit trägt auch in KI-Antworten. KI-Übersichten erscheinen bei Google zu Immobilienthemen bisher selten. Eine Auswertung von Semrush fand sie im November 2025 bei weniger als 3 Prozent der Keywords der Kategorie Real Estate (Quelle: Semrush, 2025; Markt nicht genannt, vermutlich USA). In ChatGPT und anderen Systemen können Eigentümer dagegen direkt nach Maklern in ihrer Region fragen. Welche Quellen dort zählen, beschreibt unser Leitfaden GEO für Immobilien.

Wir arbeiten mit Maklerbüros in einer festen Reihenfolge. Jede Betreuung beginnt mit unserem Audit: Welche Orte, Objektarten und Anlässe haben in Ihrer Region Nachfrage, wo verliert die Website Eigentümer, was bremst technisch? Danach folgen Seiten für Eigentümer, Profile und Bewertungsprozess. Sie erhalten vorab einen Festpreis, Zugänge zu Search Console und Analytics bleiben auf Ihren Namen. Weitere Berufsgruppen finden Sie unter SEO für Branchen.

FAQ: SEO für Immobilienmakler

Lohnt sich SEO für ein kleines Maklerbüro? Häufig ja, wenn Sie einen klaren Schwerpunkt nach Region oder Objektart haben und Eigentümer ansprechen. Bei der Objektsuche gegen Portale anzutreten, lohnt sich dagegen selten. Ein einziger zusätzlicher Verkaufsauftrag kann den Aufwand schon tragen.

Darf ich für jede Immobilie ein Google-Profil anlegen? Nein. Google schließt zu verkaufende oder zu vermietende Objekte, Musterhäuser und leere Wohnungen ausdrücklich aus. Ein Profil bekommen Ihr Büro, Sie als Makler und gegebenenfalls ein echtes Verkaufsbüro.

Brauche ich die Energieausweis-Angaben auch auf meiner Website? § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes verlangt sie für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, wenn ein Energieausweis vorliegt. Behandeln Sie Objektseiten auf Ihrer Website deshalb wie Portalinserate. Dies ist keine Rechtsberatung.

Gilt die Weiterbildungspflicht für Makler noch? Nein. Für Immobilienmakler ist sie im Juli 2026 entfallen, sie gilt nur noch für Wohnimmobilienverwalter. Freiwillige Fortbildung kann trotzdem ein gutes Argument gegenüber Eigentümern sein.

Ersetzt eine gute Website die Portale? Nein, beide haben andere Aufgaben. Objekte werden weiter vor allem auf Portalen gesucht. Ihre Website gewinnt Eigentümer und damit die Aufträge, ohne die es nichts zu inserieren gibt.

Sollen verkaufte Objekte auf der Website bleiben? Als Referenz ja, wenn die Eigentümer einverstanden sind und die Seite klar als verkauft gekennzeichnet ist. Seiten, die verkaufte Objekte weiter als verfügbar zeigen, kosten Vertrauen.

SEO für Immobilienmakler heißt: Eigentümer statt nur Käufer ansprechen, Marktkenntnis auf der Website belegen, Profil und Bewertungen sauber führen und die Pflichtangaben online im Griff haben. Sie möchten wissen, wo Ihr Büro bei Google heute Aufträge verliert? Dann sprechen Sie mit uns.